#위워크 대비 10분의1 수준의 공실률

#입주사 맞춤 지원으로 대기업 이어 공기업도 러브콜 

#안정적 자금흐름... 내실경영으로 규모의 경제 달성

국내 1위 공유오피스 업체 패스트파이브가 이르면 올 7월 중 기업공개(IPO) 예비 심사청구에 나설 것으로 관측돼 관련업계의 이목이 쏠리고 있다. 공유오피스는 빌딩 공간을 임대해 사무공간으로 분할한 뒤 빌려주는 사업 모델이다. 단순히 사무공간을 제공하는 것을 넘어 입주자 간 커뮤티니티를 조성하고 인맥을 연결해주는 기능을 강조해 차별점을 뒀다.

이 모델을 창시한 '위워크'(Wework)는 2010년 미국 뉴욕에 1호점을 낸 이후 7년 만에 기업가치 200억달러(약 22조원)의 유니콘 기업으로 성장했다. 그러나 위워크는 결과적으로 30%에 달하는 평균 공실률(증권가 추정)을 이겨내지 못하며 IPO에 실패했다.

반면 패스트파이브는 국내시장에 특화된 영업방식 덕에 낮은 공실률을 이어가며 꾸준히 사세를 확장하고 있다. 어느덧 국내에만 20여개 지점을 운영 중이다. 위워크와 같은 듯 다른, 패스트파이브만의 매력과 IPO 흥행 가능성을 분석해본다. 

공실률 고작 '3%' 패스트파이브의 힘은 입주사 맞춤 지원 

15일 투자업계에 따르면 패스트파이브는 이르면 오는 7~8월 중 IPO 예비 심사청구에 나선다. 패스트파이브는 지난해 NH투자증권을 상장주관사로 선정한 바 있다. 관련업계에선 패스트파이브가 상장 요건에 미달되도 성장 잠재력을 바탕으로 기업가치를 평가받는 이른바 '테슬라 요건 상장'을 준비하고 있는 것으로 보고있다. 국내에서 테슬라 요건으로 상장한 기업으로 카페24가 대표적인 사례다.

패스트파이브가 위워크와 가장 구별되는 점은 바로 공실률이다. 증권가에선 위워크의 점당 공실률을 무려 30%로 추정하고 있다. 위워크는 국내에서 입주사 이탈이 이어지며 사실상 안착에 실패한 모습이다. 이같은 상황은 전세계 위워크 지점에서 동일하게 나타나고 있는 현상이다. 결국 지난해 IPO에 실패, 현재 홍콩 등 아시아 지역 내 지점 철수가 이뤄지고 있다. 실제 지난달 위워크는 국내 최대규모인 종로타워점 임대계약 해지를 위해 소유주인 KB자산운용 측에 계약해지 의사를 타진한 것으로 전해진다. 

이같은 상황에서도 패스트파이브는 국내에 20여개 지점을 운영하며 사세를 불려가고 있다. 패스트파이브의 매력은 위워크와 반대로 입주사들의 인심을 얻어가며 덩치를 키웠다는 점이다.

경쟁사인 위워크는 지난해 10월 위약금 논란에 휩싸이며 국내 영세 스타트업들의 반발에 직면했다. 보통 공유오피스 입점을 위해선 약 두달치 가량의 보증금과 고액의 월세를 납부해야하고, 할인을 받기 위해선 연단위 장기계약을 해야한다. 문제는 장기계약을 해지할 때 지급해야하는 거액의 위약금이 존재한다는 것. 일부 입주사들는 거액의 위약금을 제대로 고지받지 못해 배보다 배꼽이 큰 위약금 제도를 모르고 입주하는 경우가 적지 않았다고 호소한다. 더욱이 주말 및 야간에는 난방을 비롯한 기초적인 서비스도 지급받지 못했다는 지적도 꾸준히 제기돼왔다.

반대로 패스트파이브는 지점마다 다른 할인제도와 24시간 서비스 지원을 비롯 입주사를 위한 다양한 지원책으로 위워크의 입주사를 끌어들이고 있다. 최근에는 관광과 숙박, 공연, 패션, 생활밀착형 소매, 수출주도기업 등 코로나19로 매출에 영향을 받는 소규모 회사들에게 반값 프로모션 혜택도 제공하고 있다. 공동 직장 어린이집을 마련한 것도 패스트파이브만의 대표적인 마케팅 전략이다. 특히 클라우드와 법률, 회계 자문 서비스 등 180여가지 패스트파이브 전용 혜택을 통해 위워크와 차별화된 서비스를 꾸준히 내놓고 있는 것도 낮은 공실률의 배경으로 자리하고 있다.

매년 매출 2배 성장... 안정적 자금 흐름이 강점 

입주사들의 높은 호응도 덕에 패스트파이브는 설립 후 매년 2~3배의 매출 고속 성장을 이어가고 있다. 지난해 패스트파이브의 매출은 전년동기대비 2배 이상 성장한 425억원에 달한다. 영업활동으로 인한 현금흐름은 185억원에 이른다. 

지난해 영업손실은 49억원으로 영업비용(475억원)이 2배 가까이 늘어났음에도 전년동기대비 5억원 가량 감소했다. 덩치를 불리면서도 규모의 경제를 이뤄나가고 있는 것. 고강도 투자가 지속되고 있음에도 총 자산총계는 3480억원으로 부채총계(3276억원) 대비 나쁘지 않은 흐름을 보이고 있다. 현금성자산도 어느덧 92억원에 달한다.  

특히 매월 영업현금흐름(EBITDA)이 각 호점별로 최소 20%에서 최대 44%를 기록하고 있다는 점이 주목된다. 전체 EBITDA는 2018년 8.4억에서 지난해 31억을 기록했다. 올 1분기에도 50억원의 매출을 달성하며 올해 역대 최대 실적을 거둘 가능성이 크다. 

패스트파이브의 최대주주는 패스트트랙아시아로 현재 36.6%의 지분을 보유 중이다. 에이티넘성장투자조합2018과 티에스2015-9 성장전략 M&A투자조합 등 투자사가 25% 가량의 지분을 나눠갖고 있고 기타 소액주주 비중은 38%다. 패스트파이브는 일찍부터 사업가치를 인정받으며 지난 2016년부터 지난해까지 총 750억원의 투자를 이끌어낸 바 있다. 

벤처 넘어 대기업, 공기업까지 겨냥 

지난해말 기준 패스트파이브의 임대면적은 1만5000평으로 올해 예상되는 지점 확장이 이뤄질 경우, 임대면적은 2만5000평, 회원수는 2만여명까지 늘어날 전망이다. 이는 위워크를 넘어서는 국내 최대규모다. 위워크의 공실률을 감안하면 사실상 압도적인 1위 사업자로 우뚝 서게 된다. 특히 패스트파이브는 최근 벤처시장을 넘어 대기업과 공공기관까지 속속 입주가 이뤄지고 있다.

최근 KT는 일부 인력을 패스트파이브 여의도점에 배치했고, 서울시청 직원 50여명도 패스트파이브 여의도점에 입주한 것으로 알려졌다. 이에 대해 이경자 삼성증권 연구원은 "국내 패스트파이브는 위워크와 다르게 코로나19의 수혜를 톡톡히 보는 중"이라며 "위험 분산을 위한 재택근무나 근거리 출근 영향으로 회원사 중 대기업과 공기업 비중이 15%에 달한다"고 분석했다. 

현재 부동산업계에서 예상하는 공유오피스 시장의 타깃 잠재수요는 약 200만명으로 추정된다. 이를 기준으로 최소 연간 2조원 이상의 매출 잠재력을 확보할 것으로 보고 있다. 코로나19로 인해 공유오피스에 대한 니즈가 더욱 확산되고 있다는 점도 강점이다. 특히 업계에선 패스트파이브가 단순 임대업을 넘어 입주사의 투자와 마케팅, 서비스까지 대행해주는 플랫폼 사업자로 진화할 가능성을 높게 보고 있다.

업계 한 관계자는 "향후에는 입주사 마케팅까지 대행해주는 종합 부동산서비스 회사로 발돋움 해 부동산 비즈니스를 서비스업 관점에서 풀어내고 입주사에게 공간 기반의 라이프스타일 서비스 플랫폼을 제공하는 형태로 발전해나갈 것"이라고 전망했다. 

이수호 기자 lsh5998688@techm.kr